¿Te gustaría que los precios de cada una de tus noches se adaptara a los altibajos de tu mercado basándose en temporadas, eventos locales, días festivos, competencia y ocupación hotelera? Aquí te explico cómo y por qué los Precios Inteligentes de Airbnb pueden no ser tu mejor opción.

Creo que todos los anfitriones de Airbnb estaremos de acuerdo en que se siente muy bien ver cómo se llenan nuestros calendarios de Airbnb rápidamente. Nos esforzamos por crear un espacio atractivo para nuestros huéspedes y hemos seguido todos los consejos para obtener calificaciones de 5 estrellas, pero si tu calendario se está llenando rápidamente con meses de anticipación, eso podría ser una señal de que tus precios en Airbnb están demasiado bajos. Tener muchas reservaciones no necesariamente se traduce en tener muchas ganancias.

Por ejemplo, digamos que actualmente rentas tu casa en $500 pesos la noche y que tienes tu calendario totalmente lleno los 30 días del mes durante los siguientes 6 meses, lo que te asegurará unos $90,000 pesos. Pero si experimentas con $750 pesos la noche, quizá tu ocupación baje a 25 días al mes con un mes de anticipación. Estarías ganando $18,750 pesos al mes en vez de $15,000 que es 25% más por 17% menos trabajo y tendrías $45,000 pesos extras al año.

Airbnb cuenta con una herramienta a la que llama Precios Inteligentes, con la que pretende calcular las tarifas por noche de tu alojamiento basándose en sus algoritmos. Pero es una constante las quejas de los anfitriones con respecto a esta herramienta de precios inteligentes de Airbnb, porque generalmente los precios que te sugiere suelen ser demasiado más bajos que el verdadero valor de mercado de tu alojamiento. Si usas esta herramienta en automático, quizá estés dejando de ganar mucho dinero al año.

Ajusta tus precios manualmente

La mejor manera para optimizar al máximo tus precios, es revisar todos los días tu calendario y ajustar tus precios basándote en tu experiencia y tu instinto.

Alrededor del 60% de tus ganancias potenciales viene del valor intrínseco de tu propiedad, tu ubicación y las amenidades que ofreces. El otro 40% depende de implementar una estrategia de precios efectiva, que debe tomar en cuenta la demanda fluctuante para tu propiedad durante el año.

Determina tu valor de mercado

Hay herramientas como Airdna que te ofrecen un reporte completo de tu área, que incluye la demanda de renta diaria, información de las propiedades con mejor rendimiento, y consejos para optimizar tu anuncio. Usar este reporte es la manera más rápida para determinar el precio óptimo de tu anuncio.

Sin embargo, si no estás listo para invertir en esto, aquí te comparto unos pasos para calcular el precio óptimo de tu espacio en Airbnb:

Paso 1: Investigar a la competencia

Entra a Airbnb como si fueras un viajero y utiliza la herramienta de búsqueda para encontrar propiedades similares a la tuya en tu área. Limita tu búsqueda a los anuncios con el mismo número de recámaras y el máximo número de huéspedes que puedas alojar.

En los campos de Llegada y Salida haz click en “Omitir”, de lo contrario no aparecerán las propiedades que estén ocupadas en las fechas que elegiste.

Paso 2: Encuentra tu competencia geográfica

Centra el mapa en tu propiedad y acércalo hasta que tengas entre 10 y 20 propiedades alrededor de la tuya.

Paso 3: Identifica las propiedades semejantes

Elige las cinco propiedades que más se comparan con la tuya en términos de tamaño y calidad, y enfócate en los anuncios que tengan más reseñas. Los anfitriones que ya están bien establecidos estarán cobrando tarifas más adaptadas a su mercado, en cambio los anuncios nuevos podrían estar usando precios bajos para comenzar a obtener reseñas.

Escribe el número de cada anuncio.

Paso 4: Revisa el calendario de cada propiedad

Estudia el calendario de cada propiedad para determinar su precio y ocupación estimada. Si una fecha no está disponible, puede ser porque está rentada o porque el anfitrión bloqueó esta fecha. Algunos huéspedes bloquean sus calendarios para rentar sus propiedades por tiempos parciales.

Esto hace difícil establecer la ocupación real de esas propiedades, por eso es recomendable buscar propiedades con una disponibilidad limitada de rentas a corto plazo y que también tengan por lo menos dos reseñas por mes. Esta combinación indica una ocupación alta para esa propiedad.

La habilidad para calcular las tasas de ocupación es una de las ventajas de los reportes de inteligencia de mercado de Airdna. Airdna ha desarrollado una tecnología que permite una identificación exacta de los bloques de fechas no disponibles ya sea que hayan sido rentadas o bloqueadas por el anfitrión.

Haz algunas notas mentales sobre tu lista de propiedades, por ejemplo:

• ¿Cuántas reservaciones tienen para este mes?
• ¿Cuántas para el mes siguiente?
• ¿Incrementan sus precios los fines de semana?
• ¿Ofrecen un descuento semanal o mensual?
• ¿Sus tarifas cambian dependiendo del mes o la estación del año?
• ¿Cómo está amueblada su propiedad y qué amenidades ofrece?

Paso 5: Crea una tabla de comparación de precios

Crea una tabla para comparar los precios de cada propiedad utilizando la información que has obtenido, por ejemplo:

Paso 6: Calcula las ganancias máximas para cada propiedad

Usa la tabla que creaste para calcular un estimado los ingresos máximos por cada anuncio. Por ejemplo:

Para pa propiedad #123456 digamos que tanto para la temporada alta como para la temporada baja son 6 meses cada una, o 26 semanas. Usando esta fórmula para estimar el máximo que puede ganar la propiedad en un año, tendríamos:

Ingreso Anual Máximo = ((1500*5)+(2150*2)+(1000*5)+(1500*2))*26 = $514,800 pesos

Siguiendo efectivamente las estrategias que recomiendo aquí, podrías alcanzar hasta un 90% de ocupación. Así que tu potencial de ingresos sería aproximadamente:

$514,800 x 90% = $463,320 pesos anuales

Consejos para estimar el precio de tu Airbnb

Tip # 1: Vende a menor precio que tu competencia

Si eres un anfitrión nuevo, te recomiendo que descuentes tu tarifa diaria. Establece tu precio 25% más abajo que tu valor de mercado estimado. Después que comiences a recibir reseñas positivas, ve incrementando poco a poco tu tarifa.

Repito: no confíes en la herramienta de precios inteligentes de Airbnb, porque su sistema analítico no se ha refinado al punto de ser realmente útil.

Tip # 2: Eventos especiales

Los eventos especiales que suceden en tu zona pueden atraer grandes ganancias. Así fue como a Brian Chesky se le ocurrió la idea de crear Airbnb. Por ejemplo, si hay una convención, un festival musical o un evento deportivo en tu área, podrías cobrar 5 veces o más por encima de tu tarifa diaria. Cuando hay eventos importantes, los viajeros comienzan a buscar alojamientos temprano. Asegúrate de no perder la oportunidad de ganar más dinero del flujo de turistas. Te darás de topes cuando te hayan rentado tu casa en $1,000 pesos diarios para un evento de fin de semana que desconocías, sólo para darte cuenta que a tus vecinos sus Airbnbs se les están rentando en $5,000 pesos la noche.

Investiga cuánto está cobrando tu competencia para esos eventos, pero no asumas que tienen tanta información como tú. Mantén tus precios altos y si sientes que se acerca mucho el día del evento y aún no se te ocupan las fechas, siempre puedes probar una tarifa más baja para los viajeros de último momento, usualmente son los que tienen más dinero para gastar.

Haz un esfuerzo por investigar los eventos especiales a principio de cada año y buscar actualizaciones cada mes. Puedes utilizar algún servicio como Eventbrite para buscar eventos en tu área, o bien en las páginas de turismo, y de esta forma aumentar tus tarifas con anticipación suficiente. Hay huéspedes que reservan con un año de anticipación, trata de no esperar hasta el último momento para ajustar tus precios.

Tip # 3: Un truco barato – la tarifa anunciada elusiva

La tarifa anunciada es la tarifa que Airbnb publica en la página de resultados junto con la fotografía principal de tu anuncio. Si el viajero aún no ha elegido fechas, Airbnb muestra tu tarifa base.

El truco aquí es poner tu tarifa base lo más bajo posible, ya que este es el precio que le mostrará al viajero. Después que el viajero especifique sus fechas, el precio para esos días se calculará. Si tu anuncio le sale más caro de lo que querían gastar, pero se enamoraron de tu espacio, probablemente quieran reservar de todas formas.

Existen servicios que hacen todo lo anterior por ti de manera automática

Si no tienes el tiempo ni la inclinación de invertir en investigar constantemente tu mercado, los eventos, y ajustar diariamente tus precios, entonces puedes probar con algunos servicios que automáticamente ajustan tus precios constantemente por un porcentaje muy bajo de tus ganancias (usualmente alrededor del 1%).

Yo he usado Beyond Pricing y Price Labs, pero actualmente utilizo Wheelhouse porque tienen tantas propiedades en su plataforma que constantemente están actualizando sus algoritmos con mucha información. Su algoritmo analiza 10 mil millones de puntos de información al día para determinar las mejores tarifas para tu anuncio de Airbnb.

5 razones por las que estás perdiendo dinero con los Precios Inteligentes de Airbnb

Sin más preámbulos, comencemos con estas cinco razones:

1) Airbnb no reduce adecuadamente los precios para huecos pequeños entre rentas.

Airbnb no reduce adecuadamente los precios de las vacantes de 1 y 2 noches. No muchos viajeros buscan una estadía de una sola noche y las tarifas de limpieza adicionales no hacen que los alquileres vacacionales sean una alternativa rentable a un hotel. Es bien sabido que las vacantes de una noche son las más difíciles de cubrir; sin embargo, la herramienta de precios de Airbnb sugiere que establezca mis huecos de una noche en $3,500 pesos. El costo total de la estadía sería de $4,700 pesos por noche. A menos que sea un grupo y que tu casa pueda alojar a más de 10 personas, estoy seguro de que un huésped preferiría quedarse en una habitación del hotel de 4 estrellas de al lado por ese precio.

2) Las sugerencias de precios están limitadas a tres meses en el futuro.

Los precios dinámicos son muy útiles para determinar el mejor precio de “pico” para grandes eventos locales y festivos. Estas fechas a menudo se reservan con mucha anticipación por parte de viajeros inteligentes que intentan obtener una muy buena oferta. Airbnb no proporciona orientación sobre cómo fijar el precio de estos períodos de alta demanda hasta que es demasiado tarde. Si dejas tus precios completamente en manos de Airbnb y no ajustas los precios hasta dentro de tres meses, lo más probable es que tu lugar se reserve con tu tarifa base por noche. Te perderás por completo estas enormes oportunidades de ingresos.

Para asegurarte de que estás ajustando adecuadamente tus precios para todos los picos de demanda durante el año, vea la demanda diaria de tus áreas con acceso a MarketMinder de AirDNA.

3) ¿Desde cuándo los domingos por la noche tienen más demanda que los sábados?

Si analizas la demanda de alquiler diaria en varias ciudades, encontrarás que, en promedio, los ingresos por anuncio disponible son un 30% más altos los sábados en comparación con los domingos. Pero utilizando la herramienta precios inteligentes de Airbnb, muchas veces te sugiere que cobres más del 50% arriba ciertos domingos.

4) Los ajustes de precios de Airbnb son estáticos

A diferencia de la demanda, los cambios de precios de Airbnb son estáticos: no cambian automáticamente según sus preferencias o las actualizaciones en demanda. El anfitrión debe regresar continuamente a sus listados todos los días para actualizar sus precios manualmente. Esto elimina una de las enormes ventajas que ofrecen las herramientas de precios dinámicos existentes: la automatización. Los servicios de precios especializados como Wheelhouse y Beyond Pricing se vinculan a tu cuenta de Airbnb y cambian automáticamente tus precios todos los días según la información más actualizada. Y, debo agregar, ambos parecen tener algoritmos mucho más inteligentes para determinar el precio perfecto cada día.

5) Las sugerencias de precios no tienen en cuenta el rendimiento histórico del alquiler

Un pensaría que las recomendaciones de precios de Airbnb serían mejores para una propiedad que se ha estado anunciando en Airbnb durante dos años con más de cien reservas confirmadas. Pero no es así. Para hacer las sugerencias de tus precios, al parecer el algoritmo de Airbnb busca otras propiedades alrededor de la tuya, y que pueda albergar la misma cantidad de personas, pero no toma en cuenta que tengas más tiempo que ellos y una mayor cantidad de reseñas.

En conclusión

Tener precios fijos es perder grandiosas oportunidades para hacer dinero. Pero usar la herramienta de precios inteligentes de Airbnb también puede hacer que dejes potenciales ganancias en la mesa.

Tienes dos opciones, investigar tú mismo el mercado y ajustar diariamente tus precios para los próximos 12 meses, o probar alguna herramienta externa de precios dinámicos, como Wheelhouse o Beyond Pricing.